Nuo ko pradėti namo statybą? Lietuvos Respublikoje statybos dokumentavimo stuburo funkciją atliekantis Statybos įstatymas (SĮ) nurodo, kad yra du būdai, kuriais gali būti statomas statinys: ūkio ir rangos. Tačiau tai yra sausas biurokratinis apibrėžimas, kuris su statyba mažiau susidūrusiam žmogui mažai ką sako.
Realybėje namo statybos būdai yra šie:
- Statyba, samdant rangos įmonę (Rangos būdas pagal SĮ);
- Statyba, kuomet pats samdotės meistrų brigadas (Ūkio būdas pagal SĮ);
- Statyba, kurią vykdote per privatų statybos valdytoją, organizuojantį statybą (Ūkio būdas per statybos valdytoją pagal SĮ).
Žinoma, galėčiau sugalvoti ir aprašyti ir daugiau būdų. Pavyzdžiui, visų ar bent jau dalies darbų atlikimas savo jėgomis, ypač, jei esate nagingas žmogus. Tačiau šiais laikais toks būdas yra gana retas, o pasaulinė praktika įrodė, kad darbų pasiskirstymas yra kelias į kur kas didesnį našumą.
Šiame įraše trumpai aptarsiu kiekvieną iš trijų pagrindinių namo statybos rūšių, kuomet rankose jau turite statybai būtinus dokumentus: projektą, statybos leidimą ir sklypo nuosavybės ar kitos teisės vykdyti jame statybą dokumentą.
Prieš tai dar norėčiau pažymėti, kad sąvoką „namas“ vartoju aprašyti nedideliems statiniams, skirtiems gyventi žmonėms: tarkime, individualus ar dvibutis gyvenamasis pastatas. Didesniems, sudėtingesnių konstrukcijų pastatams procedūros atitinkamai yra sudėtingesnės, o pasirinkimo laisvės gerokai mažiau. Tačiau pastaruosius paprastai stato įmonės, savivalda ar visa valstybė, todėl šį kartą juos atidėkime į šalį.
1. Rangovas – juridinis asmuo: daugiau garantijų, tačiau brangiausias iš variantų
Šio metodo privalumai yra statybos terminai bei garantijos. Nors statybos terminus aiškiai gali sudėlioti bei padėti jų laikytis ir privatus statybos valdytojas, statybos įmonė turi daugiau svertų juos įgyvendinti, dėka savo vidinių resursų, nes ji turi savo statybininkų. Tiesa, tai labiau liečia didesnes įmones, nes mažosios smulkesniems arba specifiniams darbams atlikti neretai pačios samdosi privačiai dirbančias meistrų brigadas, kurios nėra darbo sutartimis įsipareigojusios tai įmonei. Tokiu atveju nebelieka tvirtos garantijos, kad ta brigada, nespėjusi susitvarkyti su darbais ar gavusi geresnį pasiūlymą atvyks laiku ar apskritai atvyks, o pati rangos įmonė nenukels terminų ar, norėdama vykdyti sutartinius įsipareigojimus, neatsiųs prastesnės kvalifikacijos darbininkų – kas iš esmės yra netgi blogesnė alternatyva už vėlavimą.
Rangos įmonė taip pat turi ir kitų privalumų – pavyzdžiui, kompetentingų statybos specialistų, su kuriais visada galima pasikonsultuoti ir kurie prižiūri procesą, kad jis judėtų be nukrypimų.
Tačiau už garantijas gali tekti atseikėti apie 30-40% didesnį biudžetą. Dėl to statybą, samdant rangos įmonę, paprastai renkasi laiko organizuoti statybą neturintys žmonės, kuriems didesnis biudžetas nėra problema.
Tiesa, pagrindinis privalumas visgi gali pavirsti į tuščius pažadus. Pasirašant sutartį su ribotos atsakomybės juridiniu vienetu vis vien negalime būti šimtu procentų garantuoti dėl to, kad jis visada galės įvykdyti savo garantinius įsipareigojimus. Pavyzdžių nereikia toli ieškoti: dar ir dabar matome pastatų-vaiduoklių, išdygusių per paskutinę nekilnojamojo turto krizę, girdime gyventojų nusiskundimus dėl garantiniu laikotarpiu po statybos darbų iškilusių rimtų statybos darbų trūkumų. Sutartys ir įsipareigojimai negelbėja, kuomet rangovas yra bankrutavęs, kartais – tyčia. Laimei, Lietuvoje kuo toliau, tuo rečiau pasitaiko tokių atvejų, taipogi atsakomybės „numuilinimo“, bankrutuojant tyčia, išvengti dabar sunkiau .
Dar vienas rangos statybos būdo minusas yra tai, kad nors rangos įmonė yra patyrusi, jos pagrindinis interesas kaip ir visų įmonių yra, visų pirma, uždirbti pelną. Dėl ko ji visuomet bus suinteresuota sutaupyti išlaidų sau, nes kiekvienas toks sutaupymas yra pajamos įmonei. Todėl reta įmonė pastebėjusi galimybę sumažinti išlaidas statytojui taip ir pasielgs, nes tokiu veiksmu ji praras pajamas.
2. Meistrų samdymas savarankiškai: geriausias variantas, jei esate patyręs ir turite patikrintų meistrų
Šis variantas iš esmės skiriasi nuo pirmojo tuo, kad šiuo atveju rangovo funkcijas atlieka ne įmonė, o jūs pats. Planuojant išmintingai tai yra pats pigiausias būdas, tuo atveju jei nesvarstote varianto statytis namą savo paties raumenų jėga. Išskyrus kainą, daugiau svarbių privalumų kaip ir nebėra. Organizuoti statybą savarankiškai yra geras metodas, jei esate pastatęs ne vieną namą, sekate statybos reglamentavimo naujienas arba turite gerų pažįstamų, kurie tai nemokamai padarys už jus.
Savarankiškas statybos būdas reiškia, kad jūsų atsakomybei tenka visa statybos biurokratija ir atsakomybė už jos išmanymą. Pavyzdžiui: pranešimą apie statybos pradžią, apsidraudimą civilinės atsakomybės draudimu, statybos vadovo pagal VTPSI reikalavimus paskyrimą, statybos dokumentų statinio statybai ir pridavimui organizavimą, esminių darbų saugos reikalavimų vykdymą ir daugelį panašių užduočių.
Tačiau jei esate nepatyręs, geriausio scenarijaus pasiekti greičiausiai nepavyks. Bandant pasistatyti pigiai, teks aukoti daug laiko, papildomų lėšų ir, labai tikėtina – kokybę. Laiko reikės ne tik fiziškai dalyvauti procesuose, tačiau ir įsigilinti į statybos pagrindus – perskaityti daug tinklaraščių, forumų, praleisti nemažai laiko socialinių tinklų grupėse, išūžti galvą visiems pažįstamiems, tinkamai pasirinkti meistrus, skaičiuoti atliktų ar planuojamų darbų kiekius, analizuoti rinkos kainas ir spręsti visus klausimus, kuriuos užduos darbus vykdantys žmonės ir kurie kils eigoje.
Kalbėdamas apie kokybę, patikslinsiu, jog kalbu ne tik apie atliktų darbų, bet ir apie organizavimo kokybę. Tai ir važinėjimas dešimtis kartų į statybas, kai iš anksto suplanavus būtų pakakę vieno, ir nuolatiniai susitikimai su potencialiais meistrais, ir nepastebėti trūkumai priimant darbus, kuriuos vėliau reikės padengti iš savo kišenės. Taipogi, be patirties būsite priverstas labiau pasitikėti darbus atliekančiais statybininkais, o šiems padarius trūkumų, greičiausiai negalėsite visų pastebėti ir laiku pareikalauti broko ištaisymo.
Norint statybą vykdyti efektyviau, būtina žinoti procesų chronologiją. Todėl patirsite daug neplanuotų lėšų dėl didesnio meistrų atvykimo intensyvumo, kurių kiekvienas vizitas kainuos papildomai.
Trumpai tariant, visa, kas išvardinta aukščiau, yra sąlygota „didžiojo paveikslo“ nematymo. O jo iš principo ir negali būti, neturint aiškaus plano, kurio be gero išmanymo susidaryti nebus galimybės.
3. Statybos valdytojo/vadovo/konsultanto samdymas: jei neketinate tapti savamoksliu darbų vadovu
Statybos valdytoju vadinu privatų statybos vadovą, organizatorių ir konsultantą, kuris atstovauja jūsų interesus. Jos atsakomybės apima organizacinius klausimus, kokybės valdymą, techninę priežiūrą, klausimų sprendimą, biudžeto ir darbų kiekių valdymą bei daugelį kitų specifinių statybos srities klausimų.
Šis būdas yra mini-variantas ypatingo statinio statybai, apie kurią trumpai užsiminiau teksto pradžioje. Pastarajam tokia statyba yra privaloma ir tame nieko keisto – esant sudėtingam statiniui, jo statytojas dažnai neturi pakankamai kompetencijos savarankiškai organizuoti darbus, o jiems prasidėjus – juos suvaldyti. Taigi, be rangovų tam reikalingi ir statybos techniniai prižiūrėtojai.
Statant individualų namą, samdytis techninę priežiūrą nėra privaloma. Tokie statiniai paprastai nepatenka po rizikos faktoriumi: statybos darbai čia gerokai paprastesni ir mažesnių apimčių, o rizika dėl nekokybiškų statybos darbų sąlygotos avarinės statinio būklės ar net griūties yra pakankami maža.
Tačiau velnias slypi detalėse, o detalės šiuo atveju sudaro didelį paveikslą, kurio nematymas lemia klaidas. Matyti šį paveikslą, neturint panašios patirties – neįmanoma. Tai suprasti nereikia išmanyti statybos – pakanka įsivaizduoti jūsų profesinę veiklą. Jei darbe turite daug atsakomybių, naivu tikėtis, kad atsitiktinai parinktas žmogus galės taip pat kokybiškai atlikti savo pareigas kaip atliekate jūs.
Namo statybos per valdytoją atveju, jūs įstatymiškai ir toliau atliekate statytojo funkciją. Tačiau dabar ją jums atlikti padeda profesionalus statybos inžinierius. Šiuos asmenis turi ir rangos įmonės – tai projektų, statybos ar darbų vadovai – tačiau skirtingai nei pirmuoju atveju, dabar jis atstovauja jūsų, o ne statybos įmonės interesus. Vaizdžiau galima būtų iliustruoti situaciją, jog šis statybos inžinierius yra jūsų verslo partneris, kuriame jūsų atsakomybei tenka finansai, o jūsų partneriui – gamybos procesas.
Kitas didelis privalumas, kuris iš pirmo žvilgsnio nėra akivaizdus – tai išlaidų sutaupymas dėl geresnio procesų valdymo, mažiau broko ar jo „pagavimas“ ankstyvose stadijose.
Analogiškai, kaip pagrindinis šio varianto minusas gali atrodyti, jog partnerio turėjimas statyboje tik padidina statybos kainą. Geriausio scenarijaus atveju taip tikrai gali nutikti: jei statinys paprastas, namo projektas – išsamus ir kokybiškas, o statybininkai – sąžiningi ir rūpestingi – statybos valdytojas jums nėra reikalingas. Vis dėlto, geriausias scenarijus – pakankamai retas reiškinys, tačiau net ir šiuo atveju egzistuoja erdvė sutaupyti, statybos valdytojui „atidirbant“ didžiąją dalį savo atlyginimo.
Sutaupymai statybos procese – tai tema atskiram įrašui. Per daug nesileisdamas į niuansus, galiu paminėti tiesioginių ir netiesioginių išlaidų sutaupymą:
- Tiesioginės išlaidos – tai visi vizitai, susitikimai ir darbų tikrinimai bei priėmimai, kuriuose statytojas privalėtų dalyvauti, veikdamas savarankiškai.
- Netiesioginės išlaidos – tai sudėtingai, tačiau realiai įvertinamas išlaidas, dėl statybai savarankiškai administruoti aukojamo laiko, taip pat – išlaidas patirtas dėl nepastebėto broko, neefektyvios statybos, nekokybiškai dirbančių ar terminų nesilaikančių meistrų ir pan.
—
Planuojate statybos darbus? Pakalbėkime apie jūsų idėją: info@skywards.lt
—–
Šiame įraše esančią medžiagą be autoriaus sutikimo naudoti yra draudžiama. Dėl galimybės panaudoti įrašą ar jo dalį kitose priemonėse kreiptis: info@skywards.lt